MADRID, 16 (SERVIMEDIA)

El ejecutivo de la Fundación de Estudios de Economía Aplicada (Fedea) Ángel de la Fuente señaló este martes que los controles de precios que introducirá la Ley de Vivienda acabarán generando un escenario de «exceso de demanda» y, por tanto, se producirán «colas» para alquilar pisos o selección vía «pagos en negro», mientras que el presidente del Consejo General de Economistas (CGE), Valentín Pich, indicó que la norma no va a «favorecer» el incremento de oferta del mercado, lo que perjudica a las «clases medias y bajas».

Así lo indicaron en la charla organizada por el grupo de trabajo de Urbanismo del CGE en la que participaron junto al catedrático de Economía de la Universidad Pompeu Fabra, José García Montalvo; el presidente de la Cámara de la Propiedad Urbana de Barcelona, Joan Ràfols; y el presidente del Foro de Economistas Inmobiliarios del Colegio de Economistas de Madrid, Julián Salcedo.

En la misma línea que el economista de Fedea, Salcedo puso el ejemplo de Ámsterdam o Estocolmo, ciudad en la que, según aseguró, los potenciales inquilinos pagan para adelantar su puesto en la cola.

De manera unánime, los economistas criticaron los puntos principales de la Ley de Vivienda, especialmente los controles de precio de los alquileres que la norma introducirá cuando entre en vigor tras aprobarse definitivamente en el Senado.

De la Fuente señaló que los controles, que limitan tanto las subidas de renta anuales de los contratos como los precios a los que salen al mercado en zonas tensionadas, son «una malísima idea», ya que «reducen la rentabilidad de inversión de vivienda en alquiler y aumentan la percepción de riesgo», por lo que el problema que pretende atajar podría «agravarse».

Por su parte, Montalvo cuestionó el diagnóstico y criticó que en el mercado de la vivienda no existe «monopolio u oligopolio», situaciones de mercado que sí obligarían a un control de precios y lamentó, además, los intentos de «adivinar» cómo evolucionará la inflación -el nuevo límite establece que los contratos subirán un 2% en 2023, un 3% en 2024 y a partir de un nuevo índice en 2025-. Indicó que, pese a tener puntos «positivos» en materia de vivienda asequible incentivada, da «pena» que los controles de precios puedan ser «tan destructivos».

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Salcedo, en cambio, subrayó que la intervención en el mercado de la vivienda «solamente se justificaría si hubiese fallos de mercado, algo que no es el caso». Señaló, además, que se ha perdido una «oportunidad de oro» para resolver los problemas, criticó que no se haya «tenido en cuenta» la opinión de profesionales del sector y académicos, y cuestionó que se quiera instaurar la vivienda como «quinto pilar del estado de bienestar» a través de una norma que ni siquiera es una ley orgánica y que se ha aprobado con el parlamento dividido.

En la misma línea, Ràfols recordó que la literatura económica es «concluyente» con los controles de precios, que limitan la oferta y acaban protegiendo a las rentas elevadas mientras «bloquean» el acceso a la vivienda a niveles de menor de renta. Señaló que el anteproyecto aprobado por el Ministerio «ha ido perdiendo aspectos positivos» a medida que los grupos minoritarios del Congreso «han ido imponiendo sus criterios y consignas políticas», y advirtió de que la norma «margina» la iniciativa privada en la promoción de vivienda asequible.

Como posible alternativa a los controles, Ràfols planteó la introducción de «subvenciones» para que las familias vulnerables puedan pagar el alquiler aunque reconoció que la tensión del mercado condiciona que parte de ese dinero lo absorba el propietario en forma de subida de precios.

García Montalvo, en cambio, subrayó que la propuesta de que los grandes tenedores cedan 20.000 viviendas al Estado por debajo del precio de mercado, una medida rechazada en la ley pero que Transportes se plantea desplegar en el futuro, evitaría que los propietarios incrementasen los precios porque la diferencia la cubriría la administración pública, que decidiría previamente su precio.

Por su parte, De la Fuente señaló que, pese a la apuesta por el parque público de vivienda que hace la norma, el mantenimiento y la gestión de estos parques por parte de las comunidades autónomas hace «más eficiente» apostar por las subvenciones a los alquileres, ya que el resto de medidas son «contraproducentes».

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CONCEPTOS NORMATIVOS

Los intervinientes debatieron algunos de los nuevos conceptos que introduce la ley, tales como los grandes tenedores, las zonas tensionadas o los índices de precios de referencia.

Sobre los primeros, Salcedo subrayó que tiene un «contenido peyorativo» ya que se pretende crear la imagen de un «multimillonario especulador que está acaparando riqueza» cuando cinco viviendas, que la ley permite establecer como mínimo para ser considerado gran tenedor, «no dan para tanto». Ràfols, por su parte, subrayó que esta figura «no existe» en ningún país de Europa y señaló que ni siquiera estos tienen «capacidad» para condicionar el mercado del alquiler.

En cuanto a las zonas tensionadas, que en el texto final de la ley requieren menos condiciones para poder ser declaradas por las comunidades autónomas, Salcedo indicó que es «algo difícil de delimitar» y criticó que si el porcentaje de gasto en alquiler sobre total de renta familiar disponible es superior al 30% es porque los ingresos de la familia son «pequeños» para poder vivir en la zona en cuestión. Ràfols, en cambio, señaló que tras la experiencia catalana y con las bajadas de precios que se puedan producir «habrá sorpresas importantes» en «algunos grandes mercados» a la hora de declarar zonas tensionadas.

Acerca de los índices de referencia, Ràfols explicó la diferencia entre el sistema catalán anulado por la justica, que estaba basado en los nuevos alquileres que entraban al mercado, y el publicado por el Gobierno central, elaborado con datos tributarios sobre rentas inmobiliarias declaradas y, por tanto, actualizadas en último término en 2021. Señaló que, debido a esta diferencia, la distancia entre ambos sistemas podría llegar al 25% en ciudades como Barcelona.

Por su parte, Salcedo y García Montalvo centraron su crítica en el índice de referencia que entrará en vigor en 2025 para limitar las subidas anuales de renta. El primero señaló que será «artificial» y criticó que no se quiera utilizar el indicador dentro del IPC que se refiere exclusivamente a la vivienda. El segundo, en cambio, destacó que el Ejecutivo no debe presumir de introducir por primera vez los controles de precios ya que existió en su momento la «congelación de rentas del franquismo».

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DESAHUCIOS Y DEDUCCIONES

También debatieron las deducciones fiscales de hasta el 90% que introducirá la norma y los cambios en la Ley de Enjuiciamiento Civil para postergar los desahucios a familias vulnerables en el alquiler de grandes propietarios.

De la Fuente indicó que las deducciones van en la «dirección correcta» mientras que Ràfols subrayó que la deducción máxima del 90%, a la que podrán acogerse aquellos que recorten la renta un 5%, podría no «compensar». García Montalvo señaló, en cambio, que habría sido preferible rebajar al 20% el tipo general -la ley recortó del 60% al 50% esta cuestión- porque los propietarios habrían tenido «más incentivos» para rebajar la renta y advirtió de los riesgos que supondría una bajada general de precios en el mercado, que generarían un «coste fiscal» al Estado.

Asimismo, advirtió de la problemática de no ofrecer incentivos atractivos a los propietarios en un contexto de subida de tipos que permite que los inversores acudan a otros vehículos de menor riesgo. «El fondo de este problema es que al propietario se le podía apretar las tuercas porque no saldría del mercado, porque no se iba a ir en un escenario a tipo de interés del 0% cuando no había alternativa. Ahora el juego ya no es igual y los propietarios pueden adquirir, por ejemplo, letras del tesoro al 3,5% de interés», explicó.

En cuanto a las facilidades para dilatar los desahucios, Ràfols subrayó que «empeora» la situación actual ya que «desequilibra la balanza entre arrendador y arrendatario», lo que tendrá una «consecuencia en la oferta de viviendas en alquiler». Salcedo fue más allá e indicó que esta cuestión es «presuntamente inconstitucional» porque vulnera el derecho a una tutela efectiva ya que el arrendador está «obligado» por ley a pasar por un proceso de conciliación y, solo en el caso de que fracase, se admite a trámite la demanda.